Wer trägt die Kosten für das Treppenhaus? Muss der Mieter bei Auszug die Wohnung gründlich putzen? Und was gilt eigentlich für Gemeinschaftsflächen? Die Frage, wer welche Reinigungsarbeiten zu übernehmen hat, gehört zu den häufigsten Streitpunkten im deutschen Mietrecht.
Dabei sind die gesetzlichen Grundlagen klarer als viele denken. Dieser Ratgeber erklärt, was das Bürgerliche Gesetzbuch vorschreibt, was der Begriff besenrein wirklich bedeutet und wie Vermieter Reinigungskosten wirksam auf Mieter umlegen können.
Die gesetzliche Grundlage: §§ 535 und 546 BGB
Das deutsche Mietrecht regelt die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern hauptsächlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Für die Frage der Reinigung sind vor allem zwei Paragraphen relevant.
Was der Vermieter schuldet: § 535 BGB
Gemäß § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das bedeutet: Der Vermieter muss Gemeinschaftsflächen wie Treppenhäuser und Außenanlagen pflegen, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist.
Der sogenannte normale Verschleiß durch vertragsgemäßen Gebrauch geht dabei zulasten des Vermieters.
Was der Mieter schuldet: § 546 BGB
§ 546 Abs. 1 BGB regelt, dass der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Diese Rückgabe hat in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erfolgen, was nach ständiger Rechtsprechung des BGH eine besenreine Übergabe einschließt.
Gemeinschaftsflächen wie Treppenhäuser sind grundsätzlich Vermietersache, können aber als Betriebskosten umgelegt werden.
Was bedeutet „besenrein" konkret?
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 28. Juni 2006 (BGH VIII ZR 124/05) klargestellt, was besenrein bedeutet: Die Verpflichtung zur besenreinen Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen.
Besenrein umfasst laut BGH
- ✓Böden fegen oder saugen
- ✓Grobe Verunreinigungen entfernen
- ✓Sanitäranlagen oberflächlich abwischen
- ✓Küche und Bad hygienisch übergeben
- ✓Staub und Spinnengewebe entfernen
- ✓Deutlich verschmutzte Fenster putzen
Nicht Teil der Besenreinpflicht
- ✗Fliesen auf Hochglanz bringen
- ✗Nikotinablagerungen beseitigen
- ✗Teppiche grundreinigen
- ✗Professionelle Grundreinigung (ohne Vereinbarung)
Das Amtsgericht Rheine hat diese Grundsätze zuletzt in einem Urteil vom 12. Juni 2025 (10 C 78/24) bestätigt: Die besenreine Übergabe ist eine Mindestverpflichtung des Mieters, die auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Vereinbarung gilt.
Gemeinschaftsflächen: Wer ist zuständig?
Treppenhaus und Flure
Die Reinigung von Gemeinschaftsflächen wie Treppenhäusern und Fluren ist grundsätzlich Aufgabe des Vermieters oder der Hausverwaltung. Die Kosten können jedoch nach § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.
Alternativ können Vermieter die Reinigung in einem Treppenhausreinigungsplan auf die einzelnen Mietparteien aufteilen, wenn dies mietvertraglich klar geregelt ist.
Außenanlagen und Keller
Auch die Reinigung von Außenanlagen, Eingangsbereichen und gemeinschaftlich genutzten Kellern ist Sache des Vermieters. Sie kann ebenfalls als Betriebskosten umgelegt werden, wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag vorhanden ist. Fehlt diese Klausel, trägt der Vermieter diese Kosten selbst.
Betriebskostenumlage: Wann kann der Vermieter Reinigungskosten weitergeben?
Gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) können Vermieter die Kosten für die Gebäudereinigung als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Voraussetzung ist, dass dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Fehlt diese Vereinbarung, trägt der Vermieter die Reinigungskosten selbst.
Umlagefähige Reinigungskosten nach § 2 Nr. 9 BetrKV umfassen insbesondere die Kosten für die Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile sowie die Kosten für die Pflege von Außenanlagen und Zugwegen.
Besenrein bedeutet: grobe Verschmutzungen beseitigen. Nicht mehr, nicht weniger. Eine Grundreinigung ist ohne besondere Vereinbarung nicht geschuldet.
Schönheitsreparaturen: Ein häufig missverstandenes Thema
Viele Mietverträge enthalten Klauseln, nach denen der Mieter bei Auszug Schönheitsreparaturen durchführen soll. Doch hier ist Vorsicht geboten: Nicht jede solche Klausel ist rechtlich wirksam.
Der Bundesgerichtshof hat in einem wegweisenden Urteil vom 18. März 2015 (BGH VIII ZR 185/14) entschieden: Wer eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen hat, muss grundsätzlich keine Schönheitsreparaturen durchführen, weder während der Mietzeit noch bei Auszug. Das gilt, auch wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält.
Auch starre Fristenpläne, die vorgeben, in welchen Abständen bestimmte Räume zu streichen sind, sind unwirksam. Sie berücksichtigen nicht den tatsächlichen Zustand der Wohnung und benachteiligen den Mieter unangemessen im Sinne des § 307 BGB.
Grundreinigung bei Auszug: Pflicht oder nicht?
Eine Grundreinigung bei Auszug ist nur dann geschuldet, wenn sie wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde. Eine einfache Besenrein-Klausel reicht dafür nicht aus.
Das Amtsgericht Sonneberg hat in einem Urteil vom 12. Januar 2024 (4 C 73/23) entschieden, dass Formularklauseln, die dem Mieter eine Grundreinigung auferlegen, nur wirksam sind, wenn sie an den tatsächlichen Reinigungsbedarf geknüpft sind. Eine pauschale Grundreinigungsklausel unabhängig vom Zustand kann daher unwirksam sein.
Praktische Tipps für Mieter und Vermieter
Für Mieter
- →Zustand der Wohnung bei Einzug fotografisch dokumentieren
- →Bei Auszug auf besenreine Übergabe achten
- →Mietvertragsklauseln zur Grundreinigung auf Wirksamkeit prüfen
- →Beidseitig unterzeichnetes Übergabeprotokoll fordern
- →Aktuelle BGH-Urteile zu Schönheitsreparaturen kennen
Für Vermieter
- →Wohnungszustand bei Einzug schriftlich festhalten
- →Professionelle Reinigung für Gemeinschaftsflächen beauftragen
- →Betriebskostenklauseln mietvertraglich wirksam vereinbaren
- →Bei Auszug lückenloses Übergabeprotokoll erstellen
- →Grundreinigungsklauseln juristisch prüfen lassen
Fazit
Grundsätzlich gilt: Der Vermieter ist für Gemeinschaftsflächen zuständig, kann die Reinigungskosten aber als Betriebskosten umlegen, wenn dies vertraglich wirksam vereinbart wurde. Der Mieter schuldet bei Auszug eine besenreine Übergabe, keine Grundreinigung, es sei denn, es liegt eine wirksame und rechtskonforme Vertragsklausel vor.
Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren von klaren schriftlichen Vereinbarungen und einer sorgfältigen Dokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug. Das vermeidet Konflikte und schützt beide Seiten.
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