Wer trägt die Nebenkosten für die Reinigung des Treppenhauses? Müssen Mieter bei Auszug die Wohnung gründlich putzen? Und was gilt eigentlich für die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Flächen? Die Frage, wer welche Reinigungsleistungen im Mietverhältnis zu übernehmen hat, gehört zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Vermieter und Mieter.
Dabei sind die rechtlichen Grundlagen oft klarer, als viele Vermieter denken. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen detailliert, welche Pflicht zur Reinigung das Bürgerliche Gesetzbuch vorschreibt. Sie erfahren, was besenrein wirklich bedeutet und unter welchen Bedingungen die Kosten für die Reinigung als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
Gesetzliche Reinigungspflicht im Mietverhältnis: Vorgaben für Mieter und Vermieter
Das deutsche Mietrecht regelt die Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter hauptsächlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Für die Sauberkeit und die generelle Reinigungspflicht sind vor allem zwei Paragraphen relevant.
Pflichten für Vermieter: Hausreinigung und Gebäudereinigung
Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter die Pflicht, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das bedeutet konkret: Die Hausreinigung von Bereichen wie Treppenhäusern oder Außenanlagen ist Vermietersache, sofern im Mietvertrag nichts anderes als Vereinbarung getroffen wurde.
Der sogenannte normale Verschleiß durch die alltägliche Nutzung geht dabei vollkommen zulasten des Eigentümers und ist nicht auf Kosten des Mieters zu beheben.
Was der bisherige Mieter bei der Reinigung beachten muss
Im Gegenzug regelt das Gesetz, dass der bisherige Mieter verpflichtet ist, die Räumlichkeiten nach Beendigung ordnungsgemäß zurückzugeben. Diese Rückgabe hat stets in einem guten Zustand zu erfolgen, was laut Rechtsprechung durch den BGH eine besenreine Übergabe einschließt.
Arbeiten in gemeinsam genutzten Bereichen sind grundsätzlich Vermietersache, können aber über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.
Gemeinschaftsflächen wie Treppenhäuser sind grundsätzlich Vermietersache, können aber als Betriebskosten umgelegt werden.
Besenreine Übergabe: Wann Sie eine Reinigungsfirma beauftragen sollten
Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 124/05) hat in einem wichtigen Urteil klargestellt, was besenrein bedeutet. Die Verpflichtung zur Rückgabe beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzung.
Besenrein umfasst laut BGH
- ✓Böden fegen oder gründlich saugen
- ✓Grobe Verunreinigungen komplett entfernen
- ✓Sanitäranlagen oberflächlich abwischen
- ✓Küche und Bad hygienisch übergeben
- ✓Staub und Spinnengewebe entfernen
- ✓Deutlich verschmutzte Fenster putzen (inkl. Glasflächen)
Nicht Teil der Besenreinpflicht
- ✗Fliesen auf Hochglanz bringen
- ✗Nikotinablagerungen aufwendig beseitigen
- ✗Teppiche intensiv grundreinigen
- ✗Externe Firma beauftragen (ohne vertragliche Regelung)
Aktuelle Urteile bestätigen, dass diese Übergabe eine Mindestverpflichtung darstellt, die auch dann gilt, wenn sie nicht explizit im Mietvertrag geregelt ist. Wenn die Zeit knapp ist, sollten Mieter rechtzeitig einen professionellen Reinigungsdienst beauftragen.
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung auf Gemeinschaftsflächen
Treppenhaus und Flure: Reinigungskosten für den Hausmeister
Die regelmäßige Pflege von Bereichen wie dem Flur oder in den Treppenhäusern ist grundsätzlich Aufgabe der Verwaltung. Beschäftigt der Vermieter hierfür Personal, können die Lohnkosten für den Hausmeister nach § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten umgelegt werden. Voraussetzung ist, dass dies vertraglich vereinbart wurde.
Alternativ ist die Übertragung an die Mieter möglich. Dann wird die Hausreinigung über eine Hausordnung geregelt und den Mietparteien im wöchentlichen Wechsel zugeteilt.
Außenanlagen und Keller: Sonderreinigungen und Reinigungsmittel
Auch das Säubern der Außenbereiche, der Waschküche, der Bodenräume oder dem Fahrkorb des Aufzugs fällt in den Zuständigkeitsbereich des Eigentümers. Darf der Vermieter die Kosten hierfür weitergeben? Ja, sie gelten als umlagefähige Nebenkosten, sofern eine Klausel im Vertrag vorhanden ist. Fehlt diese Vereinbarung, trägt der Vermieter die Kosten für Reinigungsmittel und Arbeitsaufwand selbst. Spezielle Sonderreinigungen sind hingegen meist nicht als sonstige Betriebskosten umlegbar.
Umlagefähige Betriebskosten nach BetrKV: Umlage der Nebenkosten
Gemäß § 556 BGB und der BetrKV darf die Verwaltung die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung über die jährliche Betriebskostenabrechnung abrechnen. Umgelegt werden können diese Ausgaben aber nur, wenn die Umlage vorab im Mietvertrag verankert wurde. Da diese Posten regelmäßig anfallend sind, können Vermieter die Kosten transparent fordern.
Die umlagefähigen Kosten nach § 2 Nr. 9 BetrKV umfassen insbesondere die Ausgaben für die Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile sowie für Zugwege. Die exakte Kostenart muss in der Abrechnung klar benannt sein, damit sie rechtlich sicher auf die Mieter übertragen werden kann.
Besenrein bedeutet: grobe Verunreinigungen beseitigen. Nicht mehr und nicht weniger. Eine teure Grundreinigung ist ohne besondere Vereinbarung nicht geschuldet.
Schönheitsreparaturen: Ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter
Oft heißt es, Mieter müssen bei Auszug Schönheitsreparaturen durchführen. Doch hier ist große Vorsicht geboten, denn nicht jede Klausel ist wirksam.
Der BGH hat entschieden: Wer eine Wohnung unrenoviert übernommen hat, muss keine Renovierungen vornehmen. Das gilt auch dann, wenn der Vertrag eine entsprechende Pflicht vorsieht. Starre Fristenpläne benachteiligen Mieter unangemessen und führen oft dazu, dass zu Unrecht Geld einbehalten wird.
Grundreinigung bei Auszug: Abrechnung der Lohnkosten in der Nebenkostenabrechnung
Eine intensive Grundreinigung bei Auszug ist nur geschuldet, wenn sie wirksam vereinbart wurde. Eine pauschale Klausel reicht meist nicht aus.
Gerichte entscheiden häufig, dass solche Forderungen nur wirksam sind, wenn sie an den tatsächlichen Zustand sowie die genaue Wohnfläche geknüpft sind. Sind sich beide Seiten einig, kann die Treppenhausreinigung oder Grundreinigung auch über die Nebenkosten abgerechnet werden.
Praktische Tipps zur Hausreinigung für Mieter und Vermieter
Wichtige Hinweise für Mieter
- →Zustand der Mietsache bei Einzug fotografisch dokumentieren
- →Bei Auszug auf die ordnungsgemäße Übergabe achten
- →Mietvertragsklauseln zur Reinigung auf Wirksamkeit prüfen
- →Beidseitig unterzeichnetes Übergabeprotokoll fordern
- →Aktuelle BGH-Urteile zur Gebäudereinigung und Schönheitsreparaturen kennen
Wichtige Hinweise für Vermieter
- →Wohnungszustand bei Einzug detailliert und schriftlich festhalten
- →Professionelle Reinigungsfirma für Gemeinschaftsflächen beauftragen
- →Klauseln zur Nebenkostenabrechnung mietvertraglich wirksam gestalten
- →Bei Auszug ein lückenloses Übergabeprotokoll erstellen
- →Die Abrechnung der Nebenkosten juristisch prüfen lassen
Fazit zur Gebäudereinigung im Mietverhältnis
Grundsätzlich gilt: Der Eigentümer ist für die Pflege der Gemeinschaftsflächen zuständig. Er kann die Ausgaben als umlagefähig in die Betriebskostenabrechnung aufnehmen, wenn dies vertraglich wirksam vereinbart wurde. Der Mieter schuldet bei Auszug lediglich eine besenreine Übergabe, es sei denn, es liegt eine rechtskonforme Klausel vor.
Vermieter sollten auf klare schriftliche Absprachen achten, um Streitigkeiten bei den Nebenkosten zu vermeiden. So profitieren alle Parteien von einem harmonischen Ablauf und mehr Sauberkeit.
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Treppenhausreinigung und Grundreinigung beim Mieterwechsel in Göttingen und Hannover
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